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UN 2018 PROMETEDOR PARA EL MERCADO INMOBILIARIO

Un 2018 prometedor para el mercado inmobiliario

Tres destacados martilleros públicos hacen un balance del año que se fue y cuentan en DELUXE cómo influyeron la reactivación de los créditos, el blanqueo de capitales y el dólar estable en la compra y venta de inmuebles.

Todo parece indicar que los créditos han llegado para quedarse”, augura Darío Durban, de Durban & Keiller. “Ese fue uno de los factores determinantes para que el mercado haya estado activo”, agrega Martín Fonseca, de Fonseca Propiedades. “Es muy importante que haya créditos que se obtengan con facilidad y que se entreguen en plazos lógicos, para que los vendedores acepten una reserva sujeta a la aprobación de un crédito”, suma Ignacio Imhoff, de Imhoff Propiedades.

Es que las posibilidades de obtener créditos inmobiliarios, el blanqueo de capitales y un dólar mayormente estable a lo largo de todo el 2017 fueron los tres factores que colaboraron en la reactivación de un mercado inmobiliario que se había ralentizado debido a varias trabas, como el cepo al dólar, por citar con un ejemplo.

Pero no todo es color de rosa. Para Durban, “el acceso al financiamiento ha dinamizado el mercado, sin dudas, pero creo que hemos llegado a un doble cuello de botella. Por un lado, la cantidad de créditos parece haber superado la capacidad de los bancos de otorgar esos créditos, no por el fondeo de los mismos, sino por la capacidad de responder a los trámites en tiempo y forma. Las operaciones se han hecho muy lentas. Por otro lado, las propiedades apto crédito también se están agotando. Es decir, el financiamiento está agotando la capacidad del mercado de reponer inmuebles que sean apto créditos; pareciera que la cantidad de créditos otorgados tiende a ser mayor que la cantidad de inmuebles apto crédito en un momento dado”.

“Es verdad que las propiedades aptas para crédito se venden muy rápido”, coincide Imhoff. Pero agrega que “los inmuebles importantes, generalmente, se compran sin crédito y hay movimiento para los que tiene precios lógicos”. Durban cree que las propiedades que no son aptas para créditos corren hoy con desventaja. “Nosotros ya estamos tasando los inmuebles que no son apto crédito a menor valor que los apto créditos. Es la única forma que tienen estos inmuebles de competir con las condiciones tan favorables que ofrece la financiación bancaria”, explica. En esa misma línea, Imhoff cuenta que “a veces, los dueños creen que, como suben las propiedades chicas, las grandes tienen que subir en la misma proporción y no es así. Yo creo que las propiedades chicas tampoco deberían subir tanto, pero como en todo mercado, la oferta y demanda hacen variar los precios”.

Si bien el último trimestre hubo menor movimiento que en el resto del año -primero por las elecciones de octubre y más tarde por la típica baja estacional de fin de año-, se espera que el 2018 será un año de consolidación, con un mercado movido. “Allí estaremos nosotros para acompañar a cada cliente en el proyecto de mudarse”, concluye Fonseca.

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QUÍEN ES QUIÉN (DE LOS QUE BUSCAN PROPIEDADES EN ZONA NORTE)

Quién es quién (de los que buscan propiedades en Zona Norte)

Les propusimos a algunos de los martilleros más destacados que definieran los distintos perfiles de compradores. Qué busca una familia con chicos, qué es mejor para una pareja joven o para una familia con hijos jóvenes o adultos. Esto es lo que nos contaron.

Texto: Karina Pontoriero

Grandes ambientes, con espacio al aire libre y cerca de colegios. Esas características son las que suelen predominar cuando una familia con niños pequeños o en edad escolar sale a buscar una nueva casa. “En general buscan algo con parque o patio y es muy importante que sea luminosa, algo que en las casas más antiguas puede fallar”, cuenta Matías Solimano Dal Pos.

Para Darío Durban la cercanía de la casa con los colegios es prioritaria y explica los motivos: “Uno, para no terminar siendo chofer a tiempo completo de los chicos. Y dos, porque al estar cerca del colegio, seguramente también estarán cerca de los compañeros, con la importancia que eso tiene para la logística diaria: pools escolares, cumpleaños, juegos después del horario de escuela, etcétera”.  Los barrios cerrados, además, ofrecen la posibilidad de salir a jugar a la calle. “En ese sentido, el barrio funciona como una extensión del jardín”, agrega.

“Me gusta mudar a las familias que tienen chicos en edad escolar”, reconoce Martín Fonseca. “Suelen buscar una casa grande para proyectar sus próximos 15/20 años allí. Tiene que tener 3 dormitorios, como mínimo, y una buena cantidad de baño”.

Cuando todavía no hay chicos, los espacios se reducen y lo más importante pasan a ser los accesos: llegar fácil al trabajo es prioridad. Para este tipo de clientes, usualmente parejas jóvenes, los martilleros piensan en departamentos, sobre todo porque requieren menos mantenimiento que una casa. “Los PH suelen ser una buena opción si quieren algo más privado”, propone Solimano Dal Pos. En la inmobiliaria suelen ofrecer oportunidades – de pozo, en construcción o de entrega inmediata- en la zona más codiciada de Vicente López, que va de Av. Del Libertador al Río.

En Durban & Keiller eligen departamentos en zonas cercanas a los accesos o a la línea del tren Mitre, porque “lo más importante es no viajar mucho hasta el trabajo y, al volver a casa, estar cerca de una zona que ofrezca opciones de recreación”. Las opciones se ubican por la zona de las Lomas o desde San Fernando hasta Vicente López.

“Las parejas jóvenes sin hijos están más tiempo fuera de la casa, con lo cual lo que buscan es tener acceso fácil al trabajo”, coincide Fonseca. Y revela que “se inclinan por algo moderno, ya sea casa o departamento”.

¿Qué pasa cuando los chicos crecen?

“Los matrimonios adultos generalmente buscan achicarse y encontrar un hogar que sea funcional a ellos”, confiesa Fonseca.

​“Creo que ya llegan algo cansados de tratar con jardín, pileta, la limpieza de una casa grande, los gastos de calefaccionarla”, agrega Durban.

A esta altura, cuando empiezan a llegar los nietos, las parejas eligen casas de una sola planta con ambientes amplios. Para Durban, “la alternativa son también los departamentos en zonas cercanas a restaurants, cafés, y agradables para caminar”. “Es fundamental que todos los servicios estén cerca y que haya buenos accesos”, suma Solimano Dal Pos. Y, en la misma línea, Fonseca agrega que “lo más buscado es el centro de San Isidro, tal vez porque ya tienen la idea de usar cada vez menos el auto y prefieren ir caminando a tomar un café”.

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LO QUE CAMBIÓ A PARTIR DE LOS NUEVOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS

Lo que cambió a partir de los nuevos créditos hipotecarios

El lanzamiento de los créditos UVA fue bien recibido por inmobiliarias y clientes. El mercado hoy está inquieto: más consultas y operaciones que se concretan. DELUXE Magazine  invitó a martilleros destacados de Zona Norte a compartir su experiencia.

Por: Karina Pontoriero

Desde sus primeros días, el año 2017 se presentaba esperanzador para el sector inmobiliario, tras un período complicado. Y el lanzamiento de los créditos hipotecarios UVA, con cuotas accesibles para viviendas únicas, dio el empujón indispensable para reactivar las operaciones. Como nuevo aliciente, en las últimas semanas, varios bancos redujeron las cuotas de sus préstamos, gracias a la ley que rebajó el impuesto de Ingresos Brutos.

“Sí bien ya desde finales del año pasado empezamos a tener consultas por inmuebles ‘apto crédito’, este año esas consultas se incrementaron, más que nada para inmuebles de hasta U$S 120.000.- en las líneas de primera vivienda”, revela Darío Durban, de Durban & Keiller.

Martín Fonseca, de Fonseca Propiedades, está sorprendido: “Es notoria la cantidad de clientes que están comprando con créditos hipotecarios; en mis 16 años de experiencia en el rubro nunca vi algo así”, asegura. “La mayoría vienen con créditos otorgados por el Banco Nación, Ciudad y Provincia, que -de acuerdo con lo que comentan los beneficiarios-  tienen mejores tasas y prestan más dinero”.

Además de nuevas consultas, el alivio impositivo logró que se reactivaran operaciones que habían quedado en stand by. Esto se ve, por ejemplo, en las casas de sector medio (de hasta 400.000 dólares), cuyas ventas estaban frenadas desde hacía un par de años. “Empezaron a moverse con fuerza a fines de 2016-cuenta Matías Solimano, de Solimano Dal Pos Inmuebles- y  mucho tienen que ver los créditos hipotecarios con esta realidad del mercado.”

Los martilleros coinciden en que faltan ajustar algunos detalles: “Los clientes no están siempre bien informados sobre los requisitos que se deben cumplir para que un inmueble sea apto crédito y, además, no todos los bancos piden lo mismo”, explica Durban.  En la misma línea, Fonseca cuenta que “a veces es difícil encontrar propiedades que tengan toda la documentación requerida, por sobre todas las cosas con los planos actualizados y aprobados.”

“Las dudas están más que nada en los tiempos y los pasos a seguir una vez que se presentan los papeles y la propiedad en cuestión al banco”, ejemplifica Solimano. Y Durban agrega que “​muchos de los inmuebles que buscan los interesados con créditos preaprobados se venden antes de escriturar, es decir, son fideicomisos o similares, y, por lo tanto, no se pueden hipotecar”. Esta es una de las trabas más comunes.

Consejos de expertos (antes de iniciar una operación inmobiliaria)

  • Preguntar en el banco cuánto tiempo tardan en enviar al tasador. La mayoría de las operaciones con ofertas aceptadas por el propietario se caen porque los bancos tardan demasiado en enviar a los tasadores. ​
  • Es importante que, al hacer la reserva, aclarar que es ad-referendum de la aprobación bancaria para no quedar obligados a comprar un inmueble y que después el banco decida que no se puede hipotecar.
  • Para evitar lo mencionado en el punto anterior, es importante tener la pre aprobación del banco y/o firmados los papeles del crédito al momento de salir a buscar la propiedad; así, en el momento que se hace una reserva, se pide la documentación y se presenta al banco para acelerar la gestión desde el inicio.
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EL IMPONENTE EDIFICIO QUE TIENE UN ASCENSOR PARA AUTOS

El imponente edificio que tiene un ascenso para autos

Porsche Design Tower es una exclusiva torre de 60 pisos que inauguró en Miami Beach Este. En pocos días, el proyecto inmobiliario alanzó ventas por 840 millones de dólares.

Diseño funcional, innovación técnica y estilo avanzado es lo que propone la nueva Porsche Design Tower en Sunny Isles, al norte de Miami Beach Este. Este proyecto representa la primera incursión de la marca en inmuebles residenciales y para lograrlo se unió a Dezer, una desarrolladora especialista en lujosas residencias de altura y dueña de proyectos hoteleros en las ubicaciones más lujosas del mundo.

La flamante torre impacta ya desde el exterior; son 60 pisos con una característica más que singular: un ascensor para automóviles llamado “Dezervator”, que lleva los autos hasta la residencia de sus dueños.

Las 132 unidades, con dimensiones que van desde los 420 hasta los 1200 metros cuadrados, incluyen un exclusivo penthouse de 4 pisos que cotiza en USD 32,5 millones, con espacio para hasta 11 vehículos.  El plus: en el edificio hay un conserje de autos con conocimientos mecánicos que mantiene regularmente los vehículos. En sólo pocas semanas, se vendieron 126 de las 132 unidades por valores que superan los 840 millones de dólares.

Además, la torre tiene entre sus amenities un spa diseñado a medida con salas de tratamiento de duchas Vichy, terrazas con dos granes bañeras de hidromasajes, un salón de fiestas con vista al océano y salones multipropósito, incluyendo un cine y un salón de juegos.

“Estamos muy orgullosos de haber construido Porsche Design Tower”, dice Gil Dezer, presidente de Dezer Development. “Esta torre no sólo ha redefinido el horizonte de Miami, sino el lujo residencial como lo conocemos”.

La marca de lujo Porsche Design fue fundada en 1972 por el Profesor Ferdinand Alexander Porsche, el diseñador del legendario auto deportivo 911, y es reconocida por su innovación tecnológica, su visión al futuro y un estilo único.

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¿QUÉ BUSCAN LOS COMPRADORES?

¿Qué buscan los compradores?

Los más destacados martilleros de Zona Norte le contaron a DELUXE Magazine cuáles son las propiedades que más consultas generan por estos tiempos.

Por: Karina Pontoriero

“Hoy más que nunca los inversores y compradores tienen en cuenta la capacidad de reventa de la unidad a adquirir, la renta y el costo operativo”, revela Paul Reynolds, de Reynolds Propiedades.  Para él, la tendencia es buscar unidades chicas y de buena calidad. Un punto clave: las expensas, que, como consecuencia del efecto inflacionario, inciden en el presupuesto mensual del propietario y del inquilino, por supuesto.  Para él, debido al déficit habitacional y al ritmo de construcción actual, “la demanda de propiedades en alquiler continuará positiva por varios años más”.

En Durban & Keiller, la venta residencial es lo que más está funcionando, “incluso más que los alquileres, pero esto puede ser también por falta de producto”, analiza Darío Durban

Quien también opina que los complejos residenciales están atravesando un buen momento es Pablo Cáneva, de Cáneva Propiedades. “Las condiciones en el mercado son positivas y por eso estamos trabajando con dos proyectos en la zona de Pilar y Olivos”, cuenta. Y agrega que “es fundamental el crédito hipotecario con tasas de interés positivas, reales y alcanzables, porque acercarían considerablemente al futuro comprador”.

Según Durban, “hay muchas consultas por propiedades apto crédito, de valores atomizados. Es decir, 2 o 3 ambientes, preferentemente PH´s, que puedan aplicar a la compra con créditos hipotecarios”. Es que, y en esto coincide con Reynolds, “la gente hoy en día tiene un poco de miedo a los gastos fijos, y las expensas en edificios con encargado o con amenities desproporcionados son demasiado altas”.

“Muchos buscan casas para refaccionar o terrenos directamente, Tenemos muchos pedidos de casas modernas, estilo racionalista o similar”, dice Martín Fonseca, de Fonseca Propiedades, quien considera que el mercado inmobiliario se está afianzando luego de un año 2016 positivo para el sector. “Esperamos que en este 2017 termine de despegar”, concluye.

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2017: AÑO DE REACTIVACIÓN PARA EL MERCADO INMOBILIARIO

2017: Año de reactivación para el mercado inmobiliario

DELUXE Magazine consultó a varios referentes del sector para conocer su punto de vista acerca de la situación actual. ¿Qué buscan hoy los compradores? Tendencias de un año que en su primer trimestre se presenta alentador.

Por Karina Pontoriero

“El mercado parece haberse reactivado un poco, a pesar de los precios y de la baja estacional”, reconoce Darío Durban, de Durban & Keiller. “Estamos lejos todavía de la cantidad de escrituras mensuales que se realizaban en épocas pre crisis, pero se están cerrando más operaciones que en los últimos 5 años. Eso es bueno”.

Pablo Cáneva, de Cáneva Propiedades, coincide en que el panorama para este 2017 es alentador: “El mercado inmobiliario se ve optimista a una mayor reactivación, ya que quienes hayan blanqueado dinero tienen la oportunidad de comprar una propiedad, más los créditos hipotecarios, siempre y cuando haya una economía estabilizada, clave para ampliar la demanda en el sector medio y medio-bajo.” También es optimista Martín Fonseca, de Fonseca Propiedades. Para él, desde mitad de febrero se empezó a percibir una mayor decisión de la gente a mudarse. “Estamos con llamados, visitas y reservas”, explicó. Paul Reynolds es más moderado: “Creemos que el panorama inmobiliario se guiará, mayormente, al compás de la economía. Aunque vislumbramos cierto repunte en actividad, generado por el sinceramiento fiscal y el re ingreso del crédito hipotecario; por enfriamiento de la economía, vemos un dólar estable y depreciado durante todo el 2017, con un Banco Central intentando bajar las tasas de interés. Si bien el camino es correcto en materia económica, el panorama futuro tiene un marco de cierta incertidumbre. Vemos, entonces, un mercado inmobiliario potencialmente retraído al cual deberán responder los brokers con acento en servicio al cliente y una renovada alternativa para captar compradores”.

 ¿Qué tendencias están pisando fuerte en el sector?

Durban: Me parece que no hay una tendencia definida en cuanto a tipo de inmueble que buscan los inversores. En nuestro caso en particular, la venta residencial es lo que más está funcionando, incluso más que los alquileres, pero esto puede ser también por falta de producto.

Fonseca: Tenemos muchos pedidos de casas modernas, estilo racionalista o similar, por esto muchos buscan casas para refaccionar o terrenos directamente, ya que en la zona no hay muchas.

Reynolds: Dada la incertidumbre económica actual, las empresas van a tender a especializarse en los distintos nichos que ocupan, sumándole servicios para asegurar su sustentabilidad o, un mínimo de crecimiento, durante el 2017. Debemos tener en cuenta, además, que el mercado se vuelca cada vez más al uso de las plataformas digitales; contamos con un cliente mucho más instruido y exigente. Esto implica respuestas rápidas y énfasis en servicio, tanto personalmente como pero en sistemas digitales. Vivimos un momento sumamente desafiante con la posibilidad de ampliar la cartera para aquellos jugadores que respondan creativamente en tiempo y forma.